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潘石屹“透底”！空置房够住16亿人，房价能“回落”多少？3.11亿套房，12个字说白了。
在正式探讨住房数量和空置数之前，我们先谈谈当下房产在我国家庭财产中的比例问题。在房地产发展的几十年里，家庭似乎与房子有着密切的关联，“无房不成家”成为了当下一个显著的时代特点，这也充分说明人们对购置房产的看重程度。
根据最新的数据显示，在2019年我国的居民杠杆率表现出了持续上升的态势，从原来的53.2%上升到54.3%。仅仅2008到2018年这短短10年的时间里，居民杠杆率上升幅度就达到35个百分点，也就是说平均每年居民杠杆率就会上涨大约3.5百分点。
现在，我国的居民杠杆率超过50%以上，高了还是低了？根据国际平均水平而言，其实是相对偏低的，国际居民杠杆率平均为62.1%，我国2017年居民杠杆率是49%，基本上与国际杠杆率水平相当，尚且不算过高，处于基本合理的水平。2018年至2019年的时候，杠杆率虽然略微上升，但是仍旧没有超出国际水平，表现出平稳态势，相比起北美洲几个国家的78.7%比例差距依然较大，与欧洲普遍的58%杠杆率基本持平。
1、杠杆率怎么来的？
所谓的杠杆，用通俗的含义而言是“用来撬动更重物品的一个杆子。”在金融领域可以理解为用来撬动更大资金规模的无形杠杆。例如人们在购买大额资产时向银行的大额借贷，最常见的是买房贷款、买车贷款、装修贷款等，仅仅购买房子就需要向银行借债上百万元，更有甚至借债几百万元买房。所以说，只要按揭贷款活动或者买车、装修等贷款活动持续进行（大家的买房、买车等活动在持续），那么杠杆率仍然会缓慢上升的。
居民杠杆有这么高，平均下来大约是50%，大家都知道平均的力量有多么强大，如果不平均的话，很可能大部分人的杠杆率高达70%-80%以上，也就是我们经常听说的“除了贷款，身无长物”，“每个月还完贷款，啥都不剩下”的说法，这也从侧面说明在很多人的借贷中，杠杆非常之高。
杠杆就是债务，这些债务主要用到哪些方面了呢？大部分是按揭贷款（买车、装修、消费等相比买房都微不足道），根据央行一项最新数据《金融稳定报》显示，在2017年末，我国的住户贷款规模达到了40.5万亿元，同比上一年增加21.4%，比2008年（也就是大约10年前）上升了接近7倍左右，幅度非常之大。2017年我国的居民家庭债务占到了总GDP的48%比重，而住户部门贷款额占到了整个贷款的32.3%。在10年前的08年时候，住户贷款的余额3万亿元左右，截止到2017年末迅速飙升至21.9万亿元，可以说，普通人在买房方面的借贷支出不管是增速还是规模都远远高出了其他的非买房支出。
2、人们热衷于买房，当下我国的房子究竟有多少呢？任泽平预测3.11亿套。
经济学家任泽平在报告《中国住房存量测算：过剩还是短缺》中预测，我国的存量房产多达3.11亿套。这个数字究竟是高了还是低了？我们暂且认为数据非常准确的话，根据一般城镇90%以上的房子为70平米比例来算，平均可以居住4-5个人，这3.11亿套房子可以容纳12-15亿人居住使用，看得出，如果单单把这些房子充分使用起来，我国的14亿人口其实就算不够住也差不了多少了。
其实，我国的房地产市场，除了可以有确切数据统计的商品房住宅之外，还有大量的非商品房住宅，例如几千年留下来的宅基地房，分布全国各大乡村角落，再例如小产权房也广泛存在。有经济学家预估，我国的非商品房住宅数量可能更多，大约是商品房住宅的3倍左右，按照这个比例计算，我国的总房产其实可以容纳30-35亿人居住使用。但是为啥感觉房子仍然不够用呢？其实这与房子的分配均衡性和房屋空置率有关。
3、一方面房产数量足够，另一方面住房空置也不低，有4亿套，够住16亿人？
西南财经大学发布的《家庭金融调查报告》显示，在2017年，我国的一般城市住房空置率大约是21.4%，全国各大城市累加起来应该有超过6500万套房产空置，这种住房空置率远远超出了全球大多数国家空置水平，显得非常之高。在一线城市房屋空置较低，越到三四线城市住房空置情况就越高，有的城市甚至达到30%以上水平。这份报告还仅仅统计的是截至2017年的城镇空置情况，有数据显示，截至目前，我国商品房空置应该达到1亿套，非商品房是3倍左右，也就是3亿套，加起来一共接近4亿套，大约够16亿人居住。
与住房空置有关的是房产分配不均和使用效率不高的情况。举个例子，市场上有500万套房源，供给500万购房者购买，结果有250万人每人买了2套房子，另外250万人一套房子都没有。平均下来市场上的房子已经足够居住了，但实际情况却是仍然有250万人的刚需购房者正在等待买房。
除了这种分配数量不对等之外，还有大量的房产空置，房产空置就造成了资源浪费，想住房的人住不到房子，闲置房产暂时产生不了任何价值。特别是随着我国城市化的推进，从几十年前的20%-30%的城市化水平提高到2018年末的59%，在这其中就有几亿人从农村进入城市成为城市人，他们在农村和小城镇有房子吗？肯定都有，当这些人进入城市之后摇身一变成为了“刚需无房人”，但是家乡的房子闲置了，这个现象也很突出。
4、既然房子足够用了，那么未来中国房价“回落”幅度有多大？潘石屹“12字”给出底限，人民日报给出了答案！
按照一般市场经济的基本逻辑，供需关系决定着价格走向，供大于求则跌，供不应求则涨，既然我国房子这么多，足够居住了，随着房地产税等政策袭来，在多措并举下让多套房者把多余的房产推向市场，那么未来房价会下跌吗？跌幅有多大，潘石屹给出了12个字透底：20%就是中国房价下跌的底线。SOHO中国董事长潘石屹在2018年就这样说过，对于房地产企业来说，20%是最低的限度，如果房价下跌超出这个幅度，大多数房地产企业不复存在。
但是很多人感到怀疑，难道房地产企业的利润水平就仅仅是20%的幅度吗？超过这个幅度企业就会亏本？反正楼市指闻认为这个说法似乎并不合理，按照一般房地产行业的基本价格逻辑而言，刨除大多数成本例如仍然是高于实体经济的，纵然是只有10%的利润率，那也远远超出了大多数实体企业的水平。
人民日报对于房价作出了回应，在《中国房地产市场拒绝“大起大落”》发文中提出，随着我国房住不炒的观念深入人心，未来的房价依然是平稳的，不会出现大起大落的情况。其实这一点也是国家早就定调的房地产发展方向，我们一直说我国的房地产发展受到2个因素影响，第一是供需关系，第二是调控手段，只要两者具备其一，那么房价就不可能出现多么大的波动，所以调控之下，房价仍然“稳字当头”。
