1、当下时点，如何投资地产股？
随着港股踏入业绩期，市场投资热度也开始随之升温，特别是在疫情修复行情下预计今年整体业绩将表现不俗的房地产板块。政策上，近期集中供地的制度调整成为行业焦点，也引爆了市场情绪。但在板块热度快速升温的同时，也出现了不同的声音。部分观点认为在房地产整体调控持续的大背景，尤其是“双改”事件直击民生痛点，对于房地产行业而言，未来的调控只会愈发严格，房企们的日子也将难言轻松，此时的鼓噪难言持续。
这些话看起来似乎话糙理不糙，但背后的逻辑是否值得推敲，笔者持保留态度。相较于短期的视角观察行业动向，其实笔者更看重的还是在长期视角乃至终局思维情况下，探究国内房地产行业究竟将走向何方？
笔者认为，伴随中国城镇化发展的脚步，房地产仍然将是拉动国内经济发展的重要马车，国家持续加码调控背后实际上与房地产这些年高景气度、利润率突出，房价陷入不合理的波动对民生领域带来了巨大负面影响等种种原因分不开。而近年来，政策层面更多的是卡住甚至杜绝了过去房企无视风险，不断上杠杆，加速规模扩张、一路狂奔的经营作风，以及整治楼市价格不理性的上蹿下跳，打击市场的跟风、炒作。
在政策大旗之下，整个房地产市场未来实现平稳有序健康发展将成为这一行业的主旋律和关键词。这也意味着，在这样一个新的阶段，行业内的竞争对手将更多的把目光聚焦到自身综合实力，经营质素和品质上。这同时也意味着对于行业内那些经营水平优良，产品实力强劲，抗风险能力突出，且具有良好市场品牌和口碑的品质型房企将获得新一轮的发展提速期。
正值绿地香港公布上半年成绩单，笔者由这份亮眼的成绩单成功敲定了公司在整个行业发展新形势下所蕴含的巨大机遇及发展前景。就此不妨一同来探讨。
2、再现行业高质量经营标杆底色，业绩亮点纷呈
在上半年疫情依旧时有反复，同时国内经济形势错综复杂，政策调控持续趋紧的大背景下，绿地香港交出的这份成绩单，可以用承前启后四个字来概括。
具体来看各项核心指标的情况，财报数据显示，半年内公司实现收入134.49亿人民币，同比增长约33 %，毛利润41.28亿，同比增加22%，毛利率31%，实现净利润14.34亿，同比增长20%，实现归属于本公司拥有人净利润14.27亿元，同比增长46%。
公司成长势头强劲，收入与利润齐头并进，这背后离不开公司前瞻性的市场布局以及长期打造高质量的运营体系，释放强劲的业绩动能。
梳理公司的业绩亮点有如下几个关键词成为值得关注的核心：
a · 持续高成长、高效益
从核心业绩指标来看，公司不仅在今年上半年取得了优异的增长表现，实际上拉长时间维度来看，绿地香港自成立以来，始终保持着强劲的成长态势。
2021上半年，绿地香港实现收入134.49亿元，较2020年同期上涨33%，回顾过往7年，收入呈现出快速增长的趋势，公司营收从2013年的54.48亿上升到2020年的337.34亿元，年均复合增长率达30%。收入快速增长的同时，公司的盈利能力也进一步释放，毛利率方面，2021上半年毛利率达31%，三年同期来看，2019及2020上半年毛利率分别为33%及36%，公司盈利水平始终保持在行业领先位置，此外，归属于本公司拥有人净利润从2013年的约3,500万上升到2020年的26.08亿元，年均复合增长率逾85%，而2021上半年达到了14.27亿元，同比增幅达46%，每股收益达人民币0.52元，同比提升49%，业绩持续大幅提升。
规模方面，今年上半年合约销售额为人民币188.11亿元，同比增长42%。注意到，公司合约销售在2013年仅为34.86亿，至2020年已经达到了545.35亿，年均复合增长率达48%，实现了跨越式的发展。
(资料来源：公司公告)
(资料来源：公司公告)
b · 强运营、数字化精准管控
绿地香港将数字驱动作为企业发展的重点之一，其数字化涉及运营、成本管控和营销等多个环节。在运营上构建了数字工程体系，实施精益管理，保供应、保交付、促结转，全方位提升管理能力。在成本管控上，成本CAS系统动态监控杜绝无效成本；启动“锋刃行动”，通过集中采购、成本优化、新技术应用等，将整个公司整体预算及成本纳入了大数据管理系统，提升盈利能力。与此同时，公司高度重视自身运营质量与销售质量，2021上半年销售回款率超过120%，现金流充裕，通过强运营为公司管理实现管控、降本、增效、赋能四大战略目标，为未来发展注入源源不断的动力。
3、精铸抗风险能力，稳定财务杠杆，在增长中巩固安全边界
近年来，中央出台保持行业健康发展的一系列政策对房企的债务端有了更高的要求，分析来看，这一系列政策的背后目标一如前文所提到的，推动行业降杠杆，稳地价、稳房价、稳预期，最终实现行业的平稳健康发展。
在这一过程中，不少房企经受着严峻的考验，风险暴露频频在年内爆发，由此关注到绿地香港的财务表现，公司财务杠杆及结构近年来一直处于非常健康的状态，并且近年来在回款端和融资端的优异表现之下，公司净负债率和现金短债比已经处于达标状态，2021上半年净负债率仅52%，现金短债比超1.2倍。
从融资层面来看，公司具备十足的优势，绿地背景下，在融资端获得了极大地便利。今年上半年平均融资成本为5.6%，境内融资成本为5.5%，融资成本远低于同规模的开发商，并持续远低于行业平均水平。低成本的融资优势之下，也为公司拓宽了利润空间，同时公司高度注重运营效率的机制下，重视每个项目的IRR，进一步实现了项目价值的升华，做大了ROE，与此同时，公司债务结构持续优化，相较于2020年末，短期债务占比下降3个百分点，偿债能力优秀。
可以说，香港在实现规模增长的同时，也在财务健康安全发展上提供了一份可供观摩的样本。
4、蓄力土储，多维度提升企业竞争壁垒
优秀的企业始终保持着进化的姿态，绿地香港在行业中构建了相当强的竞争优势，同时其持续保持进取的姿态，筑高竞争壁垒。
接下来不妨从如下几个层面分析公司在行业中的竞争优势及壁垒。
a · 长远的布局策略
土储布局是房企的经营的核心所在，绿地香港把目光瞄准在了长三角、珠三角大湾区两大国内经济的核心引擎区，将充分受益于区域经济的发展。从土储布局来看，截止2021中期业绩公告日，公司土储总面积达到2,600万平方米，从土地投资金额来看，其中粤港澳大湾区广东占比40%，长三角区域江苏和浙江分别占比29%和10%。公司高度重视布局高能级城市，(新)一二线及省会占总建筑面积的64%。优势的区位布局下，不仅有助于抵御市场风险，同时也为公司项目开发带来了潜在升值的契机。
公司优异的财务表现亦继续支持公司稳步扩张，上半年在整体现金储备扎实，财务风险可控的基础上，公司加速“两翼一体”的发展战略布局，在长三角区域及大湾区两大核心区域积极开拓市场。相继在广州、佛山、苏州、无锡、常熟、盐城、南宁、温州、嘉兴等多个城市落子，且所获取项目住宅比例较高达88%，为后续业绩带来了支撑。
值得一提的是，今年公司整体可售货值达到800亿，根据公司此前所定的600亿的年度合约销售目标，公司当前整体进度良好，下半年伴随金九银十等销售旺季助力以及公司自身加大推盘力度，后续销售表现也将具备较大支撑，达标触手可及的同时，销售结转后的利润也将很快得到集中释放，形成正向现金流，支持公司不断做大做强。
b · 熟思审处的投资策略
面对目前的“两集中”政策，绿地香港制定了“三审两会”的制度，经过公司内部部门的层层把关，实行精准、谨慎投资测算，确保安全边际，这种方法能够最大限度提升投资的性价比，同时也有助于风险防控，为企业安全健康发展保驾护航。在公司四维投资测算模型之下， 围绕城市价值、板块价值、本体价值、收益价值四个维度全面审核分析项目发展前景和投资收益，并对潜在风险进行了充分预判。
c · 高品质的产品
随着房地产行业迈向下半场，市场进入稳定器，产品力成为房企在市场竞争中决胜的关键一环。绿地香港坚持打造高品质产品，在上半年绿地香港共斩获行业奖项25项，其中国际奖项10个(金奖6个)，包括美国MUSE奖、意大利ADESIGN AWARD等国际知名奖项。国际奖项的加持对公司的知名度有了很好的提升，也为后续业绩增长带来强大助力。
d · 持续的创新能力
在行业下半场，绿地香港积极布局多元创新业务，涵盖长租公寓，产业园等领域，通过新的产业布局，公司不仅形成了与原有业态的协同，同时也进一步打开了新的业绩增长曲线。同时类似长租公寓这类具有持续性收入特征的业务板块的加入，也有助于强化公司抗周期的经营能力，并获得资本市场估值提升的契机。此外，公司积极推进数字化改造，强化科技对自身的赋能，在推动降本增效的同时，也迭代出创新的商业模式，打开了更大的想象空间。
5、结尾
今年上半年，政策带来的压力不断加深，房地产板块的景气度和估值持续下行，绿地香港也已经处于严重低估的状态。目前公司动态市盈率仅为1.67倍，市净率为0.38倍，处在典型的价值洼地之上。当前随着地产板块市场情绪回暖，公司股价表现亦开始升温，后续行情演绎将值得期待，而当下公司下跌空间有限，行业长期处于估值地步带来地向上修复弹性巨大，性价比可谓优异。
（文章来源：格隆汇）
文章来源：格隆汇